サイバーネット神戸のマンション管理サポート　自主管理マンションの課題解決　マンション管理会社との対比など

サイバーネット神戸のマンション管理サポート

自主管理を行っているマンション管理組合様へ

大変ですよね。マンション管理。
管理組合の理事はほぼボランティアで行うにも関わらず、居住者に大きな影響があり、修繕や管理にかかる費用は中規模の企業並み（大規模修繕で１億円～、年間管理費1000万円～）。
その割に、マンション管理に関する法律にはあいまいな法規が多く、管理の形態も様々。
高度成長期に建設されたマンションは老朽化がすすみ、頻発する災害への対応も必須となっている。

これって、自治体が公共施設を維持する場合や、JRや高速道路など、もっと大きな建造物でも同様で、老朽化に伴う問題に直面している。
大きな企業の専門家でさえ対応に困ることに、本来は素人であるマンション居住者が、ボランティアで対応するのですから、大変なのは当然でしょう。

鉄筋コンクリートの建物の寿命は、きちんと設計されていれば１００年近くになります。
設備に関しても５０年程度は機能するので、日本は、初めてこのような問題に直面したことになります。

マンションの維持管理、修繕改築、建て替えなどは居住者が主体的に行うべきであり、それゆえ、自主管理という形態は、マンション管理に最適だと考えています。

サイバーネット神戸のマンション管理サポートは、これまで培ってきた経験と専門的な知見を活かして、自主管理を行っているマンション管理組合をサポートすることを目指しています。

 

 

今日のマンションが抱える問題

急速に増える高経年マンション

【参考】国土交通省　全国マンション調査結果

国土交通省によると、日本のマンションは約650万戸あり（平成30年）国民の約１割がマンションに居住しています。
このうち高経年（築40年超）のマンションは平成30年で約81万戸、令和10年で約197万戸、令和20年には約366万戸と半数以上のマンションが老朽化に直面することになります。

しかしながら、これまで建て替えられたマンションはわずか244件、約19200戸しかありません。（震災で建て替えられたマンションを除く）
建て替えの実例は0.3％で、これまで古いマンションの建て替えは行われていないことになります。
古いマンションは各戸あたりの敷地面積が狭く、建て替えの場合、戸数の減少や居室面積の減少があり、解体や建築の費用も大きく、居住者の建て替えに対する負担は大きくなっています。
さらに、建て替えには居住者の合意が必要で、百人以上の利害関係を調整することは極めて難しい。今後、法的な要件が緩和されたところで、居住者間の利害を調整するのが居住者各個人に任されている以上、合意形成は非常に困難です。
建て替えで、現状の戸数や居室面積を維持することは難しく、その負担は新築マンションに匹敵する値段になり、現状の居住者にとって建て替えで得することはほとんどありませんので、今後も、マンションを維持していく以外の選択肢が無いのが現状です。

維持管理にも高額の費用がかかる

現状のマンションを維持するには、数年ごとの大規模修繕が必須ですが、この修繕費用も高くなってきており、古いマンションほど修繕費用は高くなるのに、マンションの不動産価値は下がっていくので、所有者が売却する際の価格も下がっていきます。この傾向は大都市の利便性の高いマンションでも見られるようになるでしょう。

マンション管理に関する課題

居住者の高齢化

マンションの建物の老朽化は、そこに住む居住者の高齢化と同時に進みます。少子高齢化によって独居高齢者が増え、その独居高齢者が認知症などになった場合、管理費・修繕積立金が未納になる場合もあります。相続者がない形で居住者が亡くなっても、管理組合はその居室を勝手に処分できないので、未納管理費を回収できないことも多くなってきています。

居住者が居住者間のトラブルに対応しなければならない難しさ

自主管理の場合、居住者間のトラブルの対応に管理組合が対応しなければならない場合もあります。このような時に警察や行政が介入できることは少なく、居住者である管理組合の理事が、同じ立場の居住者の利害を調整しなければならず、非常に難しい対応を迫られます。

必要とされる専門家のサポート

マンション管理に必要な広範な専門的知識やコミュニケーションスキルのために、国土交通省は新しいマンション管理の指針の中で、必要に応じて専門家のサポートを受けることを推奨している。

マンション管理の形態　自主管理と管理会社

滞納管理費の徴収や居住者間のトラブルなどへの対応はマンション管理会社に任せるのが簡単なのですが、管理費用は非常に高額です。マンション管理費（修繕積立金は別会計）は平均で１平米あたり約230円、１戸当たりでは約17000円です。管理会社にマンション管理を委託した場合、委託費用は１戸当たり15000円程度なので、管理会社に委託した場合、管理費の７割から１０割を管理会社へ支払うことになります。
管理会社へ委託した場合、管理費用を節約しても余剰分は返金されないので、マンションにとっては費用負担が増えることになります。
ちなみに管理費は管理人の人件費や共用部分の光熱費、ごみ処理、セキュリティサービスや委託専門家への支払い、会計管理費用（会計士）などに支払われます。管理会社の場合、会計事務や人件費が大きな部分を占めます。

マンション管理会社は住民間のトラブルには公平に対処できますが、自主管理の組合と同様の限界もあります。法的な強制力がほとんどなく、管理会社にとってマンション居住者は顧客なので、カスハラのような横暴な要求もありえます。住民のプライバシーも尊重しなければならないため、住民間のトラブルが深刻な場合には対処できないこともあります。弁護士を通じての法的な対応をする場合には費用も増えます。

マンション管理会社の管理委託料の目安

マンション管理の究極の専門家であるマンション管理会社ですが、上記のような限界もあります。その上、管理委託費用は、実際にかかる管理費用よりはるかに高額で、自主管理で必要な費用の1.5倍から2倍近い費用になるというのが実感です。
マンションの維持には高額の維持費がかかるのに、マンション管理のために高額の委託費用を支払うのは理想的とは言えません。些細な問題や滞納でも、管理会社の場合は弁護士に委任してしまうので、管理費用は高額になってしまいます。管理費の滞納などでも、本当に弁護士が必要な場合は、実際にその滞納分を差し押さえるときだけなので、毎月顧問料を支払い続けるのはもったいないと思います。

また、大規模修繕などの場合には、結局のところマンション管理組合が意思決定を取りまとめなければなりません。管理会社は建物の権利者ではないので、大規模修繕の内容や金額、工事業者の選定などはマンション管理組合が行います。管理会社といっても、出来ることは限られてくるのです。
逆に、大規模修繕の内容や業者選定なども管理会社に任せきりにしてしまうと、管理会社が工事業者と癒着することになって、修繕費用が高額になったりします。

サイバーネット神戸のマンション管理サポート

自主管理する管理組合様へのサポートとコンサルティング

上記のように、マンションの管理には高度の専門知識やコミュニケーションスキルが必要で、居住者がボランティアで行うには困難です。しかしながら、管理会社へ委託すると、もともと高額な維持管理費用がより高くなってしまい、大規模修繕などへの対応が難しくなります。
国土交通省はマンション管理において専門家のサポートを推奨しています。
管理会社のように、全面的に委託するのではなく、建築士や弁護士、マンション管理士など、個々個別の案件ごと管理組合自身が雇うことで余計な支出がなくなり、居住者間のトラブルも回避できます。

マンション管理の最適解を見つけるお手伝い

どの業務をどの程度専門家に依頼するのかを管理組合が決定するのですが、その際のアドバイスやサポート、管理事業計画や大規模修繕計画の立案のコンサルティングを弊社は行います。マンション管理は、居住者の構成や規模、経年数などによって重要な部分が変わってきます。居住者が負担できる業務であれば、外部に委託する必要はありません。逆に小規模なマンションの場合、居住者の転居などにより安定した管理組合運営が出来なくなる場合もあります。そのような様々なマンション管理の事案に対応するノウハウと経験、多くの専門家との人脈を我々は持っています。

サービス料金のおよその目安

サービス内容や規模により異なります。詳細はお問い合わせください。お見積りは無料で行います。（以下の料金はあくまでも目安です）

• 最初の調査＋コンサルティング費用　50万円～管理費総額の3％程度
• 会計システムと管理システムの導入と開発　50万円～管理費総額の3％程度
• 会計システムと管理システム運用サポート　月額5万円～管理費月額の1％程度
• 総会・理事会コンサルティングとサポート　10万円～
• 大規模修繕計画策定、実施コンサルティングとサポート　50万円～管理費総額の3％程度

マンション管理を管理会社へ委託する前にぜひ弊社にご相談ください。常に管理組合や居住者に寄り添ったご提案やアドバイス、サポートのご提供をお約束します。